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    • 全国房地产经纪人职业资格考试《房地产交易制度政策》有关知识的学习要点(六)
    • 资讯类型:房产知识  /  发布时间:2019-11-10  /  浏览:235 次  /  

    第二章 房地产基本制度与房地产权利


    第三节 我国房基基本制度


    1.房屋所有制按所有制结构划分:

      (1)全民所有制房产

      (2)集体所有制房产

      (3)私人所有房产

      (4)外资及中外合资房产

      (5)其他房产如宗教房产、私营股份公司房产等。


    2.房屋所有制按按产权占有形式划分:

      (1)单独所有房产

      (2)共有房产。


    3.业主的建筑物区分所有权三个方面的基本内容:

      (1)对专有部分的所有权

      (2)对建筑区划内的共有部分享有共有权

      (3)对共有部分享有共同管理的权利


    4.对所有权的说明:专有部分的所有权占主导地位,是业主对共有部分享有共有权及对共有部分享有共同管理权的基础,如果业主转让建筑物没的住宅,经营性用房,其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。


    5.农村房屋所有制:我国农村房屋实行农民自建、自用,并以农民私有为主的制度。农民对宅基地拥有使用权,对在宅基地上建造的房屋拥有所有权,


    6.小产权房意义:在集体土地上自行开发建设,并向社会公开出售的所有权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房,这类房屋被称为小产权房。由于小产权房属于违法建设和销售的房屋,依法不能交易办理房屋登记、抵押、继承。


    7.房屋征收的概念:主体是国家通常由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。


    8.房屋征收的限制条件:

      (1)只能为了公共利益的需要

      (2)必须严格依照法定的权限和程序

      (3)政府已征收的执行人身份出现已被征收房地产的客观市场价值,对被征收人的损失予以公平补偿。


    9.房屋征收的前提条件:公共利益是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。


    10.公共利益的范围:

      (1)国防和外交的需要

      (2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要

      (3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要,

      (4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

      (5)由政府依照《城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧房城区改建的需要

      (6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。


    11.国有土地上房屋征收的管理:房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。


    12.我国城镇住房制度改革经历了以下三个阶段:一试点探索阶段,二、全面推进阶段三、深化改革阶段。


    13.城镇住房供应体系:保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房;


    14.商品住房包括:普通商品住房和中、高档商品住房。

    第四节 房地产权利


    15.房地产权利的种类:主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述房地产权利中,所有权以外的权利,统称为他项权利;租赁权属于债权,其余属于物权。既有物权又有债权的,优先保护物权,同时有两个以上物权的,优先保护先设立的物权。在物权中所有权属于自物权,其余属于他物权。


    16.房地产所有权具的四项基本权能:

      (1)占有。占有是对房地产的实际掌握和控制。所有权和占有即可结合又可分离

      (2)使用。使用是对房地产的运用,以便发挥房地产的使用价值。使用权和所有权即可结合又可分离。

      (3)收益。收益是通过房地产的占有、使用等方式取得经济利益。孳系分为天然孳息和法定孳息。例如:果树结果属于天然孳息,出租房屋所得租金属于法定孳息。

      (4)处分。处分是对房地产在事实上和法律上的最终处置,包括出租、出卖、赠与、抵押等。


    17.房地产所有权的特性:

      (1)完全性

      (2)整体性

      (3)恒久性

      (4)弹力性

      (5)绝对性。与债权相比所有权不待他人积极作用而实现。


    18.房地产所有权种类:可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。


    19.单独所有含义:是指房地产由一个单位或个人享有所有权。


    20.共有含义:是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权,共有又分为按份共有和共同共有。


    21.房屋所有权的取得分类:分为原始取得和继承取得两种。


    22.原始取得主要包括以下情形:

      (1)依法建造房屋

      (2)依法没收房屋

      (3)收归国有的无主房屋

      (4)合法天附的房屋  (如翻建、加层)


    23.继受取得的分类:

      (1)因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法,通常有以下几种形式,房屋买卖  (包括拍卖);房屋赠与;房屋相互交换。

      (2)因法律事件继受取得房屋所有权,指因被继承人死亡  (包括宣告死亡)的法律事件,继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权


    24.引起房屋所有权消灭的法律事实有如下几种:

      (1)房屋所有权主体的消灭

      (2)房屋所有权客体的消灭

      (3)房产转让受赠等引起房屋所有权人对该房屋所有权权力的消灭。

      (4)因国家行政命令或法院判决而丧失

      (5)房屋所有权人放弃所有权。


    25.建设用地使用权按照取得方式分为:建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价、出资  (入股)和授权经营等方式取得的建设用地使用权。


    26.《物权法》第一百三十六条规定:建设用地使用权,可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。


    27.宅基地使用权的特征:其主体只能是农村集体经济组织的成员,其用途仅限于村民建造个人住宅;宅基地使用权实行严格的“一户一宅制”,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;宅基地的初始取得是无偿的。


    28.土地承包经营权:耕地的承包期为30年,草地承包期为30~50年,林地的承包期为30~70年,特殊林地,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。


    29.地役权概念:是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产,以提高自己的房地产效益的权利。


    30.抵押权概念:抵押权是指债务人或者第三人不移转房地产的占有,将该房地产作为履行债务的担保,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。


    31.房地产租赁权含义:是指支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利。


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