• 全国房地产经纪人职业资格考试《房地产交易制度政策》有关知识的学习要点(九)
  • 资讯类型:房产知识  /  发布时间:2019-11-12  /  浏览:123 次  /  

第三章 房地产转让相关制度政策

第三节 其他类型房地产转让管理

1.转让房地产开发项目时的条件:

  (1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书

  (2)按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形,一是属于房屋建设的,开发单位除土地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上,二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设的用地条件,方可转让。

2.《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定:转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

3.房地产项目转让的程序:房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成征收(拆迁)安置补偿的,原房屋征收(拆迁)安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。无论转让几次,原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途,必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意。

4.房地产开发项目转让规定可以不办理出让手续的情况:

  (1)经城市规划行政主管部门批准。

  (2)私有住宅转让后仍用于居住的

  (3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

  (4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

  (5)转让房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。  (6)根据城市规划土地使用权不宜出让的

  (7)县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

5.《城市房地产管理法》第二十三条规定:

  (1)国家机关用地和军事用地

  (2)城市建基础建设施用地和公益事业用地

  (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

  (4)法律、行政法规规定的其它用地。

6.已购公有住房的土地性质:已购公有房的土地使用权绝大部分是划拨的,经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。

7.经济适用房的规定:购买经济适用房不满5年,不得直接上市交易。个人购买的经济适用房在取得完全产权以前不得用于出租经营。 

8.婚姻家庭关系中的财产及债务纠纷:夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

9. 个人无偿赠与的房地产转让管理:纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免不动产免征营业税、个人所得税手续时,应报送《个人无偿赠与不动产登记表》、双方当事人的身份证明原件及复印件、继承或接受的遗赠的,只需要提供继承人或接受一证人的身份证明原件及复印件房屋所有权证原件及复印件。房屋所有权证原件及复印件。

10.离婚分割财产房地产转移提交的材料:

  (1)离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件

  (2)离婚证原件及复印件

11.按份共有的房屋和共同共有的房屋在买卖时的区别:

  (1)按份共有房屋的份额处分更为灵活

  (2)共同共有房屋的买卖条件较为严苛,共同共有人处分的共有房屋,须经全体共同共有人同意,而按份共有人处分共有房屋,经占份额2|3以上的按份共有人同意即可。

12.人民法院也可以进行预查封未进行房屋所有权登记的有:

  (1)是作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证,且尚未出售的房屋;

  (2)是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

13.对失信被执行人的房地产转让限制:

  (1)惩戒对象,依法对其进行信用惩戒

  (2)惩戒措施

  (3)联合惩戒

  (4)限制房地产交易

  (5)信息互通共享 

14.被纳入执行人名单依法进行信用惩戒对象:

  (1)有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的

  (2)以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的

  (3)以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的

  (4)违反财产报告制度的

  (5)违反限制法消费令的

  (6)无正当理由拒不履行执行和解协议的。


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