• 全国房地产经纪人职业资格考试《房地产交易制度政策》有关知识的学习要点(十九)
  • 资讯类型:房产知识  /  发布时间:2019-11-21  /  浏览:64 次  /  

第五章 房屋租赁相关制度政策

第三节 商品房屋租赁管理规定
1.对于特殊类型的房地产租赁合同效力作出了进一步规定:
  (1)抵押房地产经抵押权人同意可以出租
  (2)以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人,原租赁合同继续有效
  (3)出租人就未取得建筑建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效
  (4)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效
  (5)租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效
2.租住面积符合规定:《商品房屋租赁管理办法》第八条规定:出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
3.房屋转租最基本要求:
  (1)须经出租人书面同意。出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院将不予支持
  (2)转租期限不得超过原合同规定的期限。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限。除上述规定外,房屋转租也须签订转租协议,并办理登记备案手续
4.房屋转租效力:承租人转租的,承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
5.房屋租赁中的禁止行为:
  (1)禁止将不符合条件的房屋出租。①违法建筑②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋③违反规定改变使用性质的房屋④法律、法规规定禁止出租的其他房屋。
  (2)禁止提供“群租房”。《商品房屋租赁管理办法》规定,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等空间不得出租供人员居住
  (3)不得随意提高租金
  (4)禁止违法违规改建房屋。
6.出租人优先购买权:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限(三个月)内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利
7.承租人优先购买权不能实现的情形:
  (1)在存在房屋共有人行使优先购买权的
  (2)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的
  (3)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的
  (4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
8.买卖不破租赁:《合同法》中第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。
9.其他稳定租赁关系的规定:
  (1)承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋
  (2)租赁房屋期间,房屋被抵押或者查封的,原租赁合同继续有效。

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