• 全国房地产经纪人职业资格考试《房地产交易制度政策》有关知识的学习要点(二十三)
  • 资讯类型:房产知识  /  发布时间:2019-12-02  /  浏览:20 次  /  

第六章 个人住房贷款相关制度政策

第二节  房地产抵押制度
1.房地产抵押人概念:是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
2.房地产抵押权人概念:是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
3.房地产抵押的特征:是不转移占有,这与质押、房地产典当有显著的区别。
4.房地产抵押的主要类型:
  (1)一般房地产抵押
  (2)在建工程抵押
  (3)预购商品房贷款抵押
  (4)最高额抵押。
5.一般房地产抵押:是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。
6.在建工程抵押:是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
7.最高额抵押:是指为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。 
8.房地产不得设定抵押权的有:
  (1)权属有争议的房地产
  (2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
  (3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物
  (4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产
  (5)依法不得抵押的其他房地产。
9.房产抵押设定的条件:
  (1)以建筑物设定抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
  (2)订立抵押合同前抵押房地产出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。  (3)抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时,其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
  (4)抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
10.担保合同:是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。
11.房地产抵押合同一般应载明的内容:
  (1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所
  (2)被担保债权的种类、数额
  (3)抵押房地产的坐落、名称、状况、建筑面积、建成年份、用地面积以及四至、所有权归属或者使用权归属等
  (4)抵押房地产的价值
  (5)抵押房地产的占用管理人,占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任
  (6)债务人履行债务的期限
  (7)担保的范围
  (8)违约责任
  (9)争议解决的方式
  (10)抵押合同订立的时间与地点
  (11)双方约定的其他事项。以预购商品房抵贷款抵押的,须提交生效的预购房屋合同。
12.房地产抵押估价:
  (1)对房地产管理部门的要求。
  (2)对商业银行的规定。
  (3)对房地产估价机构的规定
13.对房地产管理部门的要求:
  (1)不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值
  (2)不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值
  (3)定期对房地产估价报告进行抽检
  (4)对有高估或者低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师,要依法严肃查处,并计入其信用档案,向社会公示。
14.对商业银行的规定:房地产抵押估价原则上由商业银行委托,但商业银行与借款人另有约定的,从其约定,估价费用由委托人承担。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定,或者由房地产估价机构进行评估。任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。
15.对房地产估价机构的规定:房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则,严格执行房地产估价规范和标准。


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