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    • 《房地产经纪业务操作》学习要点(二)——全国房地产经纪人职业资格考试相关知识
    • 资讯类型:房产知识  /  发布时间:2020-05-21  /  浏览:30 次  /  

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    第二节房地产市场营销环境分析

    1.房地产市场调查:是指对房地产市场供求变化的各种因素及动态趋势进行的专门调査。

    2.房地产市场分析:是在房地产市场调查的基础上,研究影响某一特定类型物业供给和需求的各种因素,关注影响投资收益的潜在决定因素。

    3.将数据和资料按照数据和资料来源的原始性分类:(1)一手数据(资料)(2)二手数据(资料)。

    4.一手资料的收集:一手资料的搜集是依据特定目的,遵循完整的研究设计及调查设计,并通过调查执行、资料处理与分析,以得到所需的资料。

    5.二手数据分类: (1)房地产企业积累的数据和资料(2)其他部门发布的数据和资料。

    6.大数据与房地产市场营销4个“V”: Volume(大量)、Variety(多样)、Velocity(高速)、 Value(价值)

    7.房地产市场信息搜集途经包括:(1)交易双方当事人(2)房地产经纪机构(3)房地产开发企业(4)熟悉房地产市场的专业人士(5)准交易资料(6)房地产交易展示会上的销售资料(7)政府部门、研究机构发布的数据和分析报告

    8.熟悉房地产市场的专业人士费功夫:但不失为有效的交易资料探寻方法。调查时忌讳仅以肤浅的见闻不加查证即作为依据。

    9.房地产市场宏观环境调查包括:(1)房地产行业法律法规(2)人口资料(3)经济资料(4)社会文化资料(5)道路交通资料(6)公共设施资料

    10.对当地房地产供求和价值影响的因素:人口统计特征数据,如区域内的人口总数、人口结构、户数及其增长、年龄、教育程度、家庭收入

    11.影响房地产市场的关键因素:经济方面的变量非常多,产业结构、货币供应、利率、汇率、对外贸易、居民可支配收入

    12.对房地产市场产生影响的因素:在社会文化方面,职业预期、成家率、离婚率、生活方式、价值观等指标。

    13.道路流量调查时段的选择:应注意假日、非假日、上班前、下班后及一日中的特定时段的区分,分别调查取样才能代表所有时段的交通流量状况。

    14.公共设施用地的开发与使用对房地产开发有重大影响:在面对带来负面影响的公共设施时,在规划上应注意其影响及克服的方式。

    15.房地产市场需求调查主要三个方面:(1)房地产消费者调查(2)房地产消费动机调查(3)房地产消费行为调查

    16.房地产消费者调查内容:(1)消费者对某类房地产的总需求及其饱和点、房地产市场需求发展趋势(2)调查房地产现实与潜在消费者数量与结构(3)消费者的经济来源和经济收入水平(4)消费者的实际支付能力(5)消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求和意见等。

    17.房地产消费动机调查内容:(1)消费者的购买意向(2)影响消费者购买动机的因素(3)消费者购买动机的类型等

    18.房地产市场共给调查包括:(1)一般情形调查(2)市场竞争对手和竞争产品调查(3)市场反响调查(4)市场价格调查(5)房地产相关企业情况调查

    19.对竞争企业的调查主要包括:(1)竞争企业的数量、规模、实力状况(2)竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉(3)竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况(4)对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等

    20.对竞争产品的调查主要包括:(1)竞争产品的设计、结构、质量、服务状况(2)竞争产品的市场定价及反应状况(3)竞争产品的市场占有率(4)消费者对竞争产品的态度和接受情况等

    21.房地产促销策略调查包括:(1)销售海报售楼书、及广告(2)销售现场资料(3)其他销售资料

    22.商圈:应当是指具有一定辐射范围的商业集聚地

    23.新建商品房的商圈划分为:(1)邻里中心型(2)大地区中心型(3)副城市中心型(4)城市中心型

    24.邻里中心型:大约半径在5km。一般称为生活商圈。

    25.大地区中心型:指公交路线可能延伸到达的地区,其覆盖面则比生活商圈更广,一般成为地域商圈

    26.副城市中心型:指公交路线集结的地区,可以转换而形成交通辐射地区

    27.城市中心型(CBD):又称中央商务区(CBD)其覆盖范围包括整个城市四周、车潮或人潮流量的层面来自四面八方

    28.存量房经纪业务商圈:某一房地产经纪人从事存量房经纪业务和服务对象的地域范围。

    29.存量房经纪业务商圈调查的重要性:(1)商圈调查结果可作为房地产经纪人制定商业计划的依据(2)商圈调查结果可作为房地产经纪人制定工作重点的依据(3)商圈调查结果可为客户提供各项数据(4)商圈调查可以了解竞争对手做到知己知彼。(5)商圈调查可增强房地产经纪人对市场变化的敏锐度和自信(6)商圈调查可增加房地产经纪人的房源委托量。进而提高经济服务费收入

    30.商圈调查根据调查内容的深入程度分类:(1)初步调查(2)深入调查(3)个案调查

    31.初步调查的内容:(1)楼盘名称、坐落位置、楼盘的竣工日期及开发企业(2)每个楼盘的总面积、主要户型、共计套数(3)每个楼盘的开盘价格、目前的市场售价、主要房型的出租价格(4)每个楼盘的主要入住业主来源情况、入住率、绿地率、有无会所(5)在有效商圈周边的生活配套设施;银行、学校、超市、邮局、菜市场、交通线路、主要道路干线、轨道交通(6)有效商圈内的标志性建筑等。

    32.深入调查的内容:(1)房地产开发企业的地址、公司名称和联系方式(2)物业的类型、物业服务公司名称、物业服务费的收费标准(3)具体的开盘时间、价格、交房时间(4)主要房型、建筑面积、车位情况及管理费用(5)该楼盘的建筑规划平面图(6)该楼盘的优、劣势分析(7)附近楼盘的价格对比、成交活跃性调查(8)商圈内主要竞争对手的成交情况分析

    33.个案调查的内容:房地产经纪人在开展具体业务时需加强对个案进行调查。包括客户来源情况、成交价格和现有市场均价比较、客户购房目的等。

    34.商圈调查法:(1)现场勘察法(2)访谈法(3)其他方式

    35.现场勘察法四多:现场勘察法是商圈调查使用最多的方试,也是最主要、最有效的方式。在进行勘查时勘查人员要做到四多:多看、多走,多问、多记。

    36.访谈法:在进行访谈时,特别要注意的是通过访谈而得到的内容。很有可能不符合实际情况是虚假信息,再进行访谈时要注意访谈内容的真实有效,在结束访谈后应该就访谈的内容进行核实。核实可以通过查看不动产权证、各区县交易中心或相关专业网站进行求证。




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