全国房地产经纪人职业资格考试《房地产交易制度政策》有关知识的学习要点（五）

第二章 房地产基本制度与房地产权利

第二节 我国土地使用制度

1.城镇国有土地使用制度改革：已实现了土地 使用权和土地所有权分离，建立了土地使用权有偿出让和转让制度。

2.我国国有土地供给实行两种方式：有偿使用和划拨

3.国有土地有偿使用方式包括：国有建设用地使用权出让、国有土地租赁、国有建设用地使用权作价出资（入股）和授权经营。

4.《物权法》第一百三十七条规定：设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。

5.《物权法》第一百三十六条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

6.可以由县级以上人民政府依法批准划拨建设用地使用权：

　　（1）国家机关用地和军事用地

　　（2）城市基础设施和公益事业用地

　　（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

　　（4）法律、行政法规规定的其它用地

7.国有建设用地使用权划拨的特征：

　　（1）以划拨方式取得的国有建设用地使用权、除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制

　　（2）划拨国有建设用地使用权包括土地使用者缴纳征收（拆迁）安置、补偿费用（如城市的存量土地或者集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式

　　（3）除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的国有建设用地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动

　　（4）取得划拨国有建设用地使用权，必须经过县级以上人民政府核准并按法定的程序办理手续

　　（5）在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理　　（6）未经批准，划拨的国有建设用地使用权用途不得改变。

8.国有建设用地使用权出让的概念：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

9.国有建设用地使用权出让的方式：招标、拍卖、挂牌和协议等方式。

10.协议出让的方式：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

11.国有建设用地使用权出让年限：

　　（1）40年，商业旅游娱乐用地

　　（2）50年，工业用地教育科技、文化、卫生、体育用地综合或其他用地

　　（3）70 年居住用居住用地。

12.《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期经批准，准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同。依照规定支付、出让金等费用。

13.国有建设用地使用权出让金包括：

　　（1）各级政府、土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款

　　（2）土地使用期满，土地使用者需要续期所缴纳的续期土地出让价款

　　（3）原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款

14.国有建设用地租赁的概念：国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

15.国有建设用地租赁方式：招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的必须采取招标、拍卖的方式

16.国有建设用地租赁的期限：分长期租赁和短期租赁不超过五年。

17.国有建设用地使用权的流转和出租的概念：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。物权法中将转让与互换、出资、赠与并列，可以理解为此处的转让仅指出售　　（即买卖）。

18.国有建设用地使用权流转的方式主要有下列几种：

　　（1）出售　　（2）互换　　（3）出资　　（4）赠与

19.国有建设用地使用权流转的有关规定：

　　（1）国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的当事人应当采取书面形式订立相应的合同

　　（2）国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的。附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

20.国有建设用地使用权出租的基本政策：国有建设用地使用权出租，出租人和承租人应签订书面租赁合同。未按出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地的国有建设用地使用权不得出租。

21.集体土地使用权的概念：农民土集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。

22.集体土地使用权的表现形式：我国物权法规定的土地承包经营权和宅基地使用权在性质上可合称为集体土地使用权。

23.集体土地使用权可分为两种：第一种为农地使用权(现行规定为土地承包经营权、自留地和自留山使用权）。第二种为农村建设用地使用权。