全国房地产经纪人职业资格考试《房地产交易制度政策》有关知识的学习要点（十三）

第四章 新建商品房销售相关制度政策

第三节 商品房买卖合同

1.商品房买卖合同示范文本概况：《商品房买卖合同（预售）》示范文本，适用于正在建设中且已取得《预售许可证》的商品房买卖；《商品房买卖合同（现售）》示范文本适用于已竣工验收合格的商品房买卖。

2.商品房买卖计价方式：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。

3.商品房买卖面积误差的处理方式：

　　（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款

　　（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。

4.面积误差比={（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积}*100%。

5.商品房买中途变更规划、设计期限：出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

6.商品房买卖合同纠纷案件审理的司法解释：

　　（1）商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　（2）出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责与当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　（3）当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。

（4）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　（5）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。