全国房地产经纪人职业资格考试《房地产交易制度政策》有关知识的学习要点（二十七）

第七章 房地产交易税费相关制度政策

第三节 增值税

　　1、增值税的含义：是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，有没有增值不征税。

　　2、纳税人含义：在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人为增值税的纳税人。

　　3、征税的对象包括：

　　（1）销售服务，是指交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务，生活服务。

　　（2）销售无形资产，是指转让无形资产或使用权的业务活动.

　　（3）销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。

　　4、计税的依据:

　　（1）计征契税的成交价格不含增值税

　　（2）房产出租的，计征房地产税的租金收入不含增值税

　　5、增值税的税率：增值税采用的比例税率，税目、税率的调整，由国务院决定。年销售额超过500万的为一般纳税人，低于该标准的则为小规模纳税人。

　　6、增值税征收减免的处理：个人发生应税为行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税增值税。

　　7、增值税的起征点幅度：

　　（1）按期纳税的，为月销售额5000~20000元（含本数）

　　（2）按次纳税的，为每次（日）销售额300~500元（含本数）。

　　8、增值税的纳税地点：纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。

　　9、营业税改增值税试点有关事项的规定：

　　（1）个人出租取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　（2）2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税。

　　（3）个人销售自建自用住房，免征增值税。

　　（4）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　10、增值税免征项目：

　　（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务、婚姻介绍、殡葬服务

　　（2）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。

　　11、销售及出租不动产时增值税的减免、免税规定：

　　（1）个人自建自用住房销售时免征增值税

　　（2）个人购买2年以上（含两年）的普通住房对外销售的，免征增值税.

　　（3）自2016年2月22日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按销售收入全额征收增值税；个人将购买2年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。

12、增值税减免的事项：

　　（1）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权的，免征增值税

　　（2）政府举办的从事学历教育的高等、中等和初等学校，举办进修班、培训班取得的全部归该学校所有的收入，免征增值税