全国房地产经纪人职业资格考试《房地产交易制度政策》有关知识的学习要点（三十四）

第八章 不动产登记相关制度政策
第一节 不动产登记制度概述
　　1.不动产登记的概念：不动产登记制度是《物权法》中的一项重要制度。《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于登记簿的行为，是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不动产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。
　　2.不动产登记制度的类型：根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型
　　3.契据登记制主要特点：（1）登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态（2）登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。（3）法院可以裁定已登记的契约无效、登记机构对此并不承担责任。（4）因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”
　　4.产权登记制分类：可分为权利登记制和托伦斯登记制。
　　5.权利登记制特点：（1）对登记申请采取实质审查、登记权利的现状；（2）登记有公信力，即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力（3）因该项制度发源于德国，故又称“德国登记制”
　　6.托伦斯登记制特点：（1）不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力（2）已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载（3）登记采取强制登记制度（4）登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致
　　7.不动产登记目的：（1）保护不动产权利人的合法权益（2）维护不动产交易安全（3）利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。
　　8.不动产单元含义：是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
　　9.《不动产登记暂行条例》规定：不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。作为不动产登记的基本单位，不动产单元一般具备明确的界址或界线、地理空间上的确定性与唯一性、独立的使用价值等三个特征。在《不动产登记暂行条例》颁布前，土地以宗地为登记单元，房屋以基本单元为登记单元
　　10.不动产登记簿概念：是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权力状况加以记载的具有法律效力的官方记录。《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力”不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
　　11.不动产登记簿的记载事项类型：（1）不动产的自然状况（2）权属状况（3）其他限制、提示事项。
　　12.不动产物权生效时间：（1）法定生效（2）事实行为成就时生效（3）登记生效
　　13.不动产登记含义：是不动产物权公示的方式。
　　14.法定时效含义：根据法律规定物权生效。《物权法》第四十七条规定，城市的土地属于国家所有，因此，属于国家所有的土地所有权就不需要通过登记的方式来公示所有权的归属。
　　15.未经登记，物权也生效的情形：（1）依据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定设立、变更、转让或者消灭物权（2）继承或者受遗赠取得房地产（3）合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权。
　　16.注：上述事实行为成就时取得物权后，再处分上述物权时，按照法律规定需要先办理登礼登记，再进行处分，才能发生物权效力。
　　17.登记是物权的公示最主要的方法。
　　18.不动产登记生效的情形有：（1）买卖、交换、赠与、分割房地产登记（2）基于合同约定抵押房地产登记（3）除依据法律文书、人民政府的征收决定和拆除房屋事实行为，已登记房地产权利的变更、更正、注销登记等
　　19.不动产登记机构概念：也称不动产登记机关，是负责不动产登记活动的组织，在不动产登记中占据重要地位。
　　20.不动产登记机构的职责：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料（2）就有关登记事项询问申请人（3）如实、及时登记有关事项（4）以及法律、行政法规规定的其他职责