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《房地产经纪业务操作》学习要点(七)——全国房地产经纪人职业资格考试相关知识

2020-01-07 22:48:15    营口房产网     房产知识    

第三章 房源信息收集与利用

第一节 房源与房源信息

1、房源:从房地产经纪人和经纪机构角度看,房源不仅包括委托出售或出租的房屋,还包括该房屋的业主(委托方)。因此,房源通常是指业主(委托方)及委托出售或出租的房屋。

2、房源信息:是指描述和刻画房源的房地产状况、权利人情况和租售价格等内容的数字、图像和立字性信息。

3、房源与房源信息的关系:房源是房源信息存在的基础,房源信息是表征和表达房源特征的外在形式。没有房源,也就不存在房源信息。

4、房源和房源信息的作用:(1)房源是房地产经纪机构的核心竞争力(2)房源对房地产经纪人的作用(3)房源对房地产消费者的意义

5、房源是房地产经纪机构的核心竞争力:房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源,是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪机构核心竞争力的重要组成部分。房源是房地产经纪机构不可或缺的资源。从某种程度上来讲,它是决定房地产经纪机构生存、发展的空间与潜力,是企业核心争力之一。

6、房源对房地产经纪人的作用:房源是房地产经纪人为客户提供服务的前提条件和促成买卖(租赁)双方交易实现的重要因素。

7、房源对房地产消费者的意义:作为消费者的购买方(或租赁方)消费所得的最终商品就是房屋,房源对于购买方(或租赁方)而言不仅仅是被符号化的信息资源,更重要的是最终交易的实体商品---兼具物理属性、法律属性和心里属性的特殊商品。

8、房源的特征:(1)动态性:房源存在变动性这一特征,所以经纪人要不间断地与业主(委托方)联系,以便在房的基些指标发生变动时及时更新房源信息。(2)可替代性:具有相似地段、相似建筑类型、相似户型的房屋,在效用上就县有相似性、对手特定的需求者而言,它们是可以相互替代的。

9、房源动态性的两个方面:(1)物业交易价格的变动(2)物业使用状态的变动

10、房源分类:(1)住宅类(2)非住宅类

11、住宅按产权性质分类:分成商品住房,房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房、自建住房等

12、住宅按抵押状态分类:分为未设定抵押的房屋与已设定抵押的房屋。已设定抵押的房屋在出售前应办理抵押权注销手续后オ能允许再次交易,俗称“解押”。

13、住宅按缴税标准分类:普通住宅和非普通住宅

14、非普通住宅三个标准:(1)住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)(2)单套建筑面积在144㎡以上(不含144㎡)(3)实际成交价格高于同级別土地住房平均交易价格1.2倍

15、非住宅类范围:除住宅外的(1)办公用房(2)商业用房(3)仓库、停车楼和厂房

16、办公用房范围及土地使用年限:指企业、事业、机关团体、学校、医院等单位的办公用房屋,土地使用年限最高是50年。

17、商业用房范围及土地使用年限:俗称商铺,土地使用年限最高为40年。商业用房的水电性质也是商业性质,相比较于居民用水用电,价格昂贵。关于公寓是住宅还是非住宅的区分,主要以土地规划性质决定。

18、仓库、停车楼和厂房土地使用年限:土地使用年限最高为50年

19、描述房源信息的指标:有物理指标、法律指标、还有非常关键的“心理特征”

20、房源信息的物理指标:决定了房源的使用价值,也在一定程度上决定了该物业的市场价格。

21、房源信息的法律指标:主要包括表征房屋的用途及其权属状态等的指标。

22、房源信息的“心理特征”及变化:(1)市场信息了解程度的变化(2)出售或出租心态的变化。


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