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简介
MLS英文全称为MultipleListingService,即多重上市服务系统,是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式,广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中。在房地产中介代理市场,MLS发展尤为成熟,不仅仅是一种营销模式,更是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。MLS以会员联盟的形式,将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系,体系中成员的房源和求购信息集合在一个网站的共享数据库中。MLS系统提供这些共享数据的搜索服务,加盟MLS的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合同后,将此信息输入该网站的系统,由参加系统的全体会员共同帮助寻找买者或者卖者,实现交易。
成员资格
经纪人想加入MLS系统,必须向当地经纪人协会提交入会申请,并交纳一定注册会费。只有在获得经纪人协会审批通过之后,该经纪人才能成为MLS系统中的一员,通过MLS系统上传共享房源、客源信息。
在向当地经纪人协会提交入会申请之前,经纪人还必须获取由各州考核发放的经纪人执照,这也是任何经纪人从事房地产中介代理业所必须遵守的先决条件。在美国,按照从业执照要求的不同可以将房地产中介从业人员分为两类,一类为经纪人(broker),另一类为销售代理(salesagent)。相比销售代理,经纪人通常有着更高的学历要求及从业经验要求。获得执照的经纪人可以自己开设中介代理企业,招聘管理销售代理及经纪人。只有经纪人才能接受卖方的委托,在MLS系统内发布房产交易信息,代表卖方协助交易完成。而销售代理则通常负责协助经纪人处理交易事项,寻找有意向的买方,协助完成交易。
系统优点
MLS不仅是一种销售模式,更是一种先进的房地产流通管理系统。当前的发达国家如美国、加拿大等都已实行该系统。
MLS极大地提高了二手房交易的效率,使房屋的销售更加合理,市场更加繁荣,有利于二手房市场的发展。在MLS模式下,所有加盟会员机构都可以出售任何一家会员挂出的房源,极大地扩展了购买者的范围,加快了住房出售的速度。
同时也加快了购买者实现购买的速度。其次,MLS真正实现了房地产开发商、代理商、经纪商和消费者的共赢。对房地产开发商而言,大大降低了销售成本,加快了资金回笼;对代理商而言,提升了收益,有效取得代理权;对经纪商而言,提高了工作效率,真正实现了资源共享;对消费者而言,节约了购房成本,可以有更多选择。
此外,MLS还规范了房地产经纪行业的发展,促进国际、地区合作。它实现了信息透明化、畅通化,而信息的透明化、畅通化必然推动房地产市场的成熟化发展。
模式评价
在MLS平台支持下,美国房地产中介代理业迅速发展成为一个成熟的行业,经纪人分工明确,信息共享也比较充分。另一方面,MLS系统内聚集了大量的房地产中介代理市场信息,包括不同房产的特征、出价信息及最终出售价格,并且可以通过文字、图像、电子技术等多媒体手段,全方位地向客户展示,多形式、多渠道地将信息传达给目标客户。由此增强了交易的透明度,降低了经纪人与客户双方的信息搜寻成本与交易成本,提高了交易效率。
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